Не нравится планировка квартиры? Хотите сделать жилье более современным и комфортным, добавить дополнительное функциональное пространство, увеличить площадь некоторых помещений или сделать больше комнат? Однако считаете, что перепланировка и переустройство — это сложно, долго и есть вероятность нарушить закон?
Рассказываем: когда по закону нужно согласовывать изменения в плане квартиры? Какие работы запрещены, а какие допускаются? Когда можно начинать перепланировку и какие для этого нужны документы?
Что такое перепланировка?
Это изменение архитектуры, монтаж или демонтаж элементов конструкции жилого помещения, которое требует внесения в технический план и паспорт квартиры.
Изменения могут отразиться на всем здании и стать угрозой безопасности жильцов дома. Поэтому план этих работ подлежит согласованию в жилищной инспекции или других уполномоченных органах местного самоуправления.
К перепланировке часто прибегают когда необходимо провести:
Капитальный ремонт — на черновом этапе можно внести корректировки.
Дизайнерский ремонт — изменение конструкции стен, когда нужно применить какое-то современное инженерное решение, а конструкция старая.
Ремонт в новостройке — часто в таких постройках неудобная планировка или не учтены потребности покупателей.
Также предварительный проект необходим до проведения манипуляций с санитарно-техническим, электрическим оборудованием, инженерными сетями и прочими работами по переустройству. Однако эти работы в техдокументацию помещения не заносят.
Что учесть при перепланировке?
Учитывайте технические, конструктивные и юридические аспекты. Также следите за соблюдением всех требований и нормативов. Перед планированием работ ознакомьтесь со следующими юридическими документами:
- Жилищный кодекс о перепланировке и переустройстве помещений в многоквартирном доме глава 4.
- Постановление № 47 от 28.01.2006.
- СНиП (строительные нормы и правила) 31-01-2003 о многоквартирных жилых зданиях.
- СНиП 2.08.01-89* — жилые здания.
Что нужно предварительно согласовать?
- Перенос туалета, ванны или раковины в пределах одного помещения.
- Закладывание проходов в несущих стенах.
- Объединение комнаты и кухни с электрической плитой.
- Расширение санузла за счет нежилых помещений (например, коридора).
- Снос или постройка перегородок (без затрагивания несущих стен).
- Увеличение нагрузки на перекрытия (особенно касается построек с деревянными полами).
- Перестройка квартиры на первом этаже за счет придомовой территории.
Проект перепланировки согласуют только в случае, если он соответствует санитарно-гигиеническим, экологическим нормам и требованиям пожарной безопасности.
Что можно сделать без предварительного согласования?
Если ремонтные работы по закону не требуется отображать в техническом плане объекта, то согласовывать их не нужно.
К таким работам относятся:
- Выравнивание стен.
- Замена дверей или оконных рам.
- Косметический ремонт.
- Зонирование комнат легкими декоративными материалами.
- Установка трубопровода в ванную комнату или санузел.
- Демонтаж унитаза, ванной, раковины.
- Объединение или разделение ванной и санузла.
- Остекление балконов / лоджий.
- Снятие подоконников. Исключение: дома панельного типа (построенные из железобетонных блоков).
- Замена устаревшей проводки.
- Демонтаж конструкции печного отопления (относится к дореволюционным постройкам).
Что делать запрещено?
Нельзя нарушать права соседей и нормы безопасности. К ним относятся:
- Захват общедомового имущества (присоединение чердака, тамбура или общего коридора к квартире).
- Снос несущих стен, нарушение стабильности их конструкции (прорубка нового дверного проема или дополнительного окна на фасаде здания).
- Снос стен, разделяющих соседние квартиры.
- Перемещение общедомовых радиаторов, труб, стояков.
- Демонтаж вентиляционного короба.
- Объединение жилой комнаты и кухни с газовой плитой.
- Увеличение санузла за счет жилых комнат.
- Перенос мокрой зоны (санузла / кухни) над жилыми комнатами соседей снизу.
- Подключение теплых полов к системе центрального отопления.
Можно ли начать перепланировку до получения разрешения?
Нет. Для владельцев квартиры высок риск получить отказ на согласование. Кроме того, если проделанные работы не будут соответствовать нормативам, хозяева подвергнутся административному штрафу и будут обязаны все восстановить.
С чего начать перепланировку?
- Закажите проект в специализированной компании, состоящей в СРО и уполномоченной вести проектные работы.
- Согласуйте работы по перепланировке с местным органом самоуправления.
- Внесите изменения в росреестр.
- Оформите акт.
- Сдайте выполненную работу.
На согласование перепланировки обычно требуется от 20 до 45 рабочих дней, поэтому к ее планированию можно приступить заранее
Наши проектировщики помогут вам составить дизайн-проект и план перепланировки с учетом существующих правил и норм.
Как получить разрешение на перепланировку?
Понадобятся следующие документы:
- План перепланировки и заявление.
- Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
- Подтверждение права собственности.
- Согласие совладельцев квартиры заверенное нотариусом.
- Акт приема-передачи квартиры.
- Договор купли-продажи.
- Техпаспорт / поэтажный план и расшифровка информации об объекте.
Подайте документы на сайтеГосуслуг или на mos.ru. Также если дом — часть культурно-исторического наследия, дополнительно отнесите их в территориальное отделение Министерства Культуры.Разрешение на перепланировку действительно 18 месяцев. Его может получить только собственник квартиры или его доверенное лицо.
Как снизить вероятность получения отказа?
Перед подачей документов и плана перепланировки, обратитесь за консультацией в строительную компанию или уполномоченный орган, чтобы проверить, соблюдены ли все нормы, законно ли проводить конкретные виды работ.
Как продлить срок действия разрешения на перепланировку?
Заявление на продление сроком до 6 месяцев, подавайте на сайте госуслуги в разделе «Продление срока действия согласования переустройства, перепланировки помещения в многоквартирном доме» (в бумажном виде заявление больше не принимают). Прилагать подтверждающие документы не требуется.
В каких случаях разрешение может быть отозвано?
Если дом — объект культурного наследия или инспекция обнаружила недостоверности в документах.
Что делать при получении отказа?
В уведомлении будут указаны работы, нарушающие нормы, вместе со ссылками на правоустанавливающие акты. Подкорректируйте план перепланировки в согласии законодательством и подайте повторное заявление.
Отказ также может быть ошибочным. Если вы считаете, что для него не было причин, запишитесь на прием к председателю жилищной комиссии и обоснуйте свою правоту.
Штрафы за незаконную перепланировку
За несогласованные работы, физическое лицо обязуется заплатить штраф от 2000 до 2500 ₽. Также по Москве рассматривается возможность увеличения штрафных санкций до 100 000 ₽.
Жилищная инспекция может подать на вас в суд с требованием восстановить квартиру до прежнего состояния (в согласии с документацией). Если было выявлено много нарушений, то при невыполнении судебного постановления, квартиру продают с торгов. Тогда уже новый хозяин будет обязан заняться ее восстановлением.
Вопросы-ответы
Какие еще могут быть требования к перепланировке?
Контролирующие органы (жилищная инспекция) имеет право предъявить дополнительные требования к ведению работ.
Можно ли сделать перепланировку в квартире, приобретенной в ипотеку?
Нет. Скорее всего, банк подобные работы не одобрит. Однако ремонт, не требующий согласования, делать можно.
Чем отличается процедура узаконивания перепланировки, если квартира в новострое?
К заявке понадобится приложить дополнительные документы:
- Акт приема-передачи недвижимости.
- Договор на права общей долей собственности и участие в долевом строительстве.
Можно ли узаконить перепланировку, если она уже сделана?
Да, но только в случае, если работы не относятся к запрещенным. Вы можете ориентироваться на постановление Правительства Москвы № 508-ПП.
- Вызовите инженера из БТИ, он проведет регистрацию и выдаст новый техпаспорт с пометкой о незаконной перепланировке.
- Обратитесь в орган местного самоуправления.
- Получите письменное подтверждение в узаконивании.
